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探析旅游地产的开发形式 、融资形式 及开发风险

最后 更新时间 :2014-10-23 10:47:31

总体框架

Ø 旅游地产的看法

Ø 从看法上看旅游地产具有的三个基本 特征

Ø 旅游地产类型

Ø 旅游地产特征

Ø 我国旅游地孕育 长现状

Ø 旅游地产开发形式

Ø 旅游地产投融资形式

Ø 旅游地产开发风险剖析

1. 旅游地产的看法:

旅游房地产是以旅游物业为开发工具,以为旅游效劳 为主要 成效 ,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需求 ,具有 无邪 多样的销售方式的房地产项目。

2. 从看法上看旅游地产具有的三个基本 特征:

一是情形 特征:旅游房地产具有特殊的天文 位置 和情形 的要求,即旅游房地产必需 是在旅游景物 区、度假旅游地或周围 ;

二是成效 特征:旅游房地产具有特殊的成效 ,即知足 人们度假旅游的特殊需求 ;

三是谋划 特征:旅游房地产的谋划 形式 分别 于一样往常 住宅和传统谋划 性旅游住宿设备 ,如宾馆、饭馆的谋划 形式 ,它具有特殊的开发和营销形式 。

3. 旅游地产的类型:

按其一切 权和运用 权的分别 可以分为四种类 型:产权旅馆 、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目

物业类型可分为四类:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产旅游住宅地产

旅游房地产与所依托的旅游区关系,可将旅游房地产分为四类:旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二寓所 、旅游游览 性地产

旅游房地产项目的性子 与成效 ,可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体文娱 区、商业游憩区五大类。

4. 旅游地产特征:

一是下风 特征征求 以优美 自然景观资源、深挚 人文资源和特性 化的旅游资源为依托,融合 多元素,突出休闲和度假的特征 ,专业的物业管理 与旅馆 式管理 ;

二是经济特征:征求 产权的疏散性和公共产品 特征,投资和消耗 的双重性,消耗 层次 高而且消耗 有可存储性和期权消耗 ;

三是投资特征:与深刻 住宅、商业地产分别 的是,旅游地产高度依靠 于旅游业的生长水平 ,具有迷信 的妄想 、成效 复合、附加值较高和宜于投资等特征。

5. 我国旅游地孕育 长现状

Ø 我国旅游地孕育 长主要 特征

(1)旅游地产都市间生长分别 较大,构成 一二三线都市划分,且多集中于沿海地域

(2)旅游地产产品 类型多样,运作方式逐渐 综合多元化

(3)旅游地产置业需求更多希望在投资和消耗 上取得 良好 组合

(4)旅游地产置业人群区域划分竞赛 集中,深刻 型的旅游地产消耗 尚未构成

(5)旅游地产开发形式 逐渐 富厚,创新型产品 、配套效劳 需求越发富厚

Ø 我国旅游地孕育 长现状剖析

(1)空间的普遍 性

(2)投资主体的全民性

6.旅游地产开发形式

旅游景区非住宅地产形式

形式 主要 指的是在景区内制造 的一些为乘客 提供了游览 、文娱 等等的非住宿性的房地产项目,一样往常 情形 下征求 景区内游憩性子 的房地产项目开发和主题公园性子 的房地产项目开发等类型。

一样往常 该形式 下开发的旅游地产项目触及 到了历史博物馆、景物 胜景 区、森林公园、历史文物事业 等等的旅游资源,而且这些旅游资源大多都是知足 公营性子 而开发的,具有公益性的特点。

以提供第一寓所 为目的的旅游住宅地产形式

形式 是指在旅游景区内或许 旅游景区周边开发的,可用来置办 或许 出租的住宅房地产项目。

接纳该形式 的主要 案例有位于西安周至县集贤镇的西安集贤山水居项目,位于中国第一水乡周庄太师淀景物 区云海农民 山庄等脚。

以旅游度假为目的的旅游度假地产形式

此形式 是指经过 旅游地产项目的开发为来该度假区旅游度假的乘客 提供直接用于休闲度假栖息 的旅游地产项目。

接纳该形式 的主要 案例有位于韶关市曲江县南华曹溪的沐日温泉度假村,位于中国热带 滨海都市三亚的三亚凤凰水城等。

以旅游接待为目的的旅游商务地产形式

形式 是指在旅游区内或许 旅游区周边提供旅游商务效劳 的旅游地产项目。一样往常 旅游商务地产的类型主要 征求 会展、餐饮、市肆 、文娱 、住宿等旅游接待设备 。

接纳该形式 开发的主要 案例有位于苏州市内环线与中环线之间的苏州河北岸的长风生态商务区,位于三亚的亚龙湾国度 旅游度假区等。

征求 住宅,度假,商务为一体的以大盘方式 泛起的综合型旅游地产形式 形式 下地产项目的开发主要 是借助于旅游去内的旅游资源下风 ,在旅游区内或许 旅游区周边制造 荟萃了会展、文娱 、餐饮住宿、休闲度假、景观住宅房产为一体的综合型旅游地产项目。

7. 旅游地产投融资形式 :

旅游房地产投融资渠道剖析

银行存款

股份制公司上市刊行股票

刊行企业债券

运用 外洋投资基金

旅游房地产投融资形式 剖析

自筹形式

自筹形式 是指一些资金较为雄厚,有经济实力或召募 资金才干 强盛 的大型企业经过 自身 现有资金或许 经过 种种方式扩展 自有资金举行 融资从而投资房地产开发树立 的一种形式 。

相助形式

相助形式 ,主要 是指两家或两家以上企业经过 相助的方式,配合开发旅游房地产,这些企业可以是上市公司,也可以 是非上市公司,它们经过 合资,入股,配合设立股份公司,或许 项目相助等方式相助,双方 配合提供资金,手艺 ,管理 ,土地等多种方式举行 相助,配合开发旅游房产,风险共担,收益共享的一种投融资形式 。

(1)一方提供理想的土地,另一方提供强盛 的金融运作才干 或许 雄厚的自有资金实力。

(2)一方提供雄厚资金,另一方主要 提供开发,手艺 ,管理 ,房地产开发的职掌 实力以及深挚 的社会关系等

(3)一方提供土地,一方提供开发、管理 、手艺 以及房地产开发职掌 实力,第三方有一家或多家企业配合提供雄厚的资金。

BOT形式

BOT形式 主要 是指政府对旅游房地产项目举行 立项,并举行 BOT形式 招标 ,将其融资,树立 特许权和谋划 权转让给企业。与企业签署 条约,双方 签署 协议在一个牢靠 的限期 内,企业对其筹资树立 的旅游房地产行使谋划 权,一边收回 对该项目的投资、送还该项目的债权 并赚取利润,协议期满后,企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。

旅游房地产投融资形式 竞赛 剖析

相反 点

(1)资方式以银行存款 为主,投融资渠道相对 狭窄

(2)对土地置办 、情形 构建维护等方面的资金需求比重较大

(3)看好旅游房地产投融资远景

分别 点

(1)投融资主体组成及勾搭 方式分别

(2)投融资渠道着重 点分别

(3)投融资利益分配构成 分别

(4)投融资的资金运用 、分配区别

(5)适用的旅游房地产类型分别

附表:竞赛 剖析 表

投融资形式

形貌

低贱

弱点

相助形式

两家或以上企业相助,各自提供下风 资源如土地、资金、手艺 、管理 等

下风 资源集中,融资渠道拓宽,风险共担

相助工具难以寻觅 ,发作 生意买卖 本钱 ,相助方利益抵触

自筹形式

一家企业经过 外部 融资和外部 融资手腕 扩展 自有资金举行 投资

独享利益

风险大,资金链条易断裂

BOT形式

政府出地,投资商筹资树立 ,并在一定限期 内享有项目的谋划 收益,到期后项目归政府无偿具有

减轻 企业前期 资金压力,项目有政策维护

形式 生长尚未成熟,企业在限期 内没有完成 剩余 则损失惨痛

创新旅游地产的投融资形式

综合投融资形式

这种形式 是以相助形式 为基础 ,强调企业间相助的资源优化、风险共担的低贱 ,同时借助BOT形式 表现 出的政府下风 ,以政府的成效 来维护 相助形式 下风 的有用 发扬 ,从而构成 旅游房地产的综合投融资形式 。

TOT形式

它是指政府局限 或国有企业将树立 好的项目的一定限期 的产权和谋划 权,有偿转让给投资人,由其举行 运营管理 ;投资人在一个商定 的时间 内经过 谋划 收回 一切 投资和取得 合理的报答 ,并在合约期满之后,再交回给政府局限 或原单元的一种融资方式。

上市公司投融资形式

8. 旅游地产开发风险

旅游地产投资周期长,投入资金量大、资金变现才干 差、浸染 成分 严重 ,而且旅游地产一样往常 层次 较高、容易遭到 旅游情形 转变 浸染 ,是以 旅游地产投资面临的风险成分 越发严重 ,其投资风险也相对 更大。

Ø 风险类型

工业政策风险

微观 工业政策及金融政策,无疑给相关的旅游地产开发带来了一系列的政策风险。

形式 选择风险

旅游地产的开发与其所依靠 的旅游景点的自然资源某人 文资源痛痒相关 。开发形式 的选择对地产项目开发决议 及厥后 面的收益有着决议 性的浸染 。

筹谋设计风险

在旅游地产项目的看法设计中,因项目定位失误或设计偏离,形成 项目的主题、筹谋或结构 不切合市场要求,就会带来风险。这种风险一旦发作 将会对投资项目发作 深远浸染 ,直接形成 项目建成投入运用 后缺乏市场竞争力和谋划 难以一连 的时势 。

管理 掩护风险

我国的许多旅游区都依靠 于景物 区甚至景物 胜景 区,在这些地域开发商业性子 的设备 或房地产,资源情形 掩护与管理 是投资项目成败的主要 成分 。

商业营销风险

此类风险与都市房地产开发有相似 之处,项目建成后的营销看似只是出售,但着实 是贯串了开发项目或产品 定位、形式 选择、设计、筹谋以及后续管理 的全历程,地产项目能否 乐成,最后 的落脚点都是营销所带来的经济效益,是以 这是最显而易见 的一个风险。

不成 抗力的风险

旅游地产是依托旅游业而生长的,但是 因为 自然界种种灾难 的不成 顺从 性,如地震、海啸、飓风等,往往给旅游业带来灾难性浸染 。此外,一些盛行 病发为难 刁难 近年旅游业酿成的 损失很大。

Ø 应对战略

空虚 的市场视察

迷信 的市场展望

合理资金运算

完善前期 管理


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